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杭州奥体板块今年密集“商改住” 专家警示：警惕城市公共中心“卧城化”_我的网站
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ClutchPoints 记者 Brett Siegel 撰文，解析了詹姆斯-哈登休赛期的续约前景。
报道直言，哈登会继续留在骑士阵中，如果这名 11 届全明星、前 MVP 有意改换门庭，休赛期早已经完成转会操作。8 月 26 日哈登即将迎来 37 岁生日，这很大概率是他职业生涯争取长期保障合同的最后窗口期，他确定会和骑士签下新合约，只是薪资数额还没有最终落定。
骑士现阶段正全力追求佩顿-沃特森以及库明加，哈登愿意将续约谈判暂时延后，以此为球队保留薪资操作余地。
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奥体板块 记者 黄煜轩 摄上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。
三 | 住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。对比他上一份合同 2026/27 赛季 4230 万美元的年薪，哈登将会选择降薪，目的是帮助球队围绕自己和米切尔搭建更强阵容，前提是骑士能够成功引进沃特森或者库明加其中一人。
双方有可能等到哈登生日当天敲定签约细节，也有可能谈判延续到 9 月。这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。但无论谈判节奏快慢，哈登都会在 9 月底训练营开营之前和骑士达成续约，不会转投其他队伍。
四 | 新合同年薪预计落在 2500 万-3200 万美元，这一较大浮动区间，取决于骑士能否完成上述目标球员的交易。
五 | 密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里疑虑。
该记者判断，休赛期其他球队并没有向哈登抛出橄榄枝，骑士就是他的最优落脚点，双方将会签下一份新的长期合同。
六 | 杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。
七 | 奥体还有多少“最后一宗”？8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。公示期至8月17日止。
回顾上赛季，哈登被交易至骑士之后常规赛出战 26 场，场均出场 33.8 分钟，交出 20.5 分 4.8 篮板 7.7 助攻；季后赛出战 18 场，场均 37.3 分钟，贡献 19.2 分 5.1 篮板 5.5 助攻 1.7 抢断，助力骑士闯入东部决赛。调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。“最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近学军中学教育集团文渊实验小学、文渊中学、学军中学教育集团萧山区文渊实验学校等教育配套。一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米。一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。
八 | 最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万—9万元/平方米。二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万—6.5万元/平方米。为什么要“商改住”？“商改住”并非杭州独有。近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。
九 | 杭州奥体中心周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。
十 | 此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也犯嘀咕。
十一 | 该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。首先是公共服务承压。
十二 | 人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。
十三 | 其次是商业服务空间被挤压。地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。第三是城市形象可能走样。奥体是杭州的“门面”，沿主干路、沿江界面一旦从公建改成住宅，建筑形态和公共开放性势必发生变化，若缺乏管控，片区气质将大打折扣。
十四 | 第四是市场信心容易动摇。短时间密集调整，容易让市场认为该片区产业和商业定位不稳定，影响长期投资信心，对已经按原规划购入住宅的业主来说，也可能造成预期落差。
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Published on:13:15:09